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小王通过转按揭提出来20万元，银行贷款额度提高到30万元，去掉3年的还款，大约5万元。
这样，每月还要还款2000元，每月还能保证有2000元的现金进帐。”
“这样，小王就有了买下一套房子的钱了，是吧！”
“对，假如小王利用这20万再去买房产。
他以现金方式再投资一套价值20万元的公寓，房子租出去每年租金收入是2万元，3年是6万元，这期间房间上涨50%，这样，小王在房产投入总收益是第一套房产市值40万×50%=60万-15万（银行贷款）=45万元，第一套房租收入（4000-2000）×36（个月）=7.2万元。
第二套房产市值20×150%=30万元，房租收入6万元。
6年后小王投资房地产总市值为45万7.2万30万6万=88.2万元。”
“啊，增值好快呀！
如果他按揭呢！”
太太感叹。
“如果小王不采取现金投资方式，而是采取首付40%的按揭方式购得两套房子，这样花去16万元，余款用于购房及装修。
每年租金每套房屋也都是2万元，每年还贷每套房屋大概在1万元，每年每套房屋净剩1万元，这样，3年以后，小王后面那两套房屋市值是20×21×50%=60万-20万（未还贷款）＝40万元，加上房租收入1万×2×3＝6万元。
这样6年后小王投资房地产的总市值就是45万＋7.2万＋40万＋6万＝98.2万元。”
“按揭带来的收入更大呀！”
“那是，通过杠杆力作用，从第一套开始最初投入5万元，6年后就变成了98.2万元，翻了将近20倍，当然，这个数字没有计算房屋在交易过程中的税费。”
“怪不得有那么多人炒房呀！”
“他们就是用这种方法不停地把买房卖房，把炒房投资滚大，从而享受租金回报，使资产增值。
使用贷款产品来操作房子投资，简单地说就是借用金融机构的资金来为自己赚钱。
但有一个前提，那就是要对房产下一阶段的走势预判非常乐观，并使用金融杠杆吃进房产。
在开始的阶段，炒房者被允许使用金融杠杆的空间是非常小，因为贷款出来的是金融机构，他们为了保护自己的资金安全，必须考虑到炒房者是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖炒房者抵押的房产可以追回所贷出资金。
通常情况下，贷款机构会根据炒房者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还贷压力，还款能力的判定取决于炒房者的可确定收入，比如工资收入。
金融机构根据这些条件评判炒房者的还款能力来发放贷款。
如果条件达不到银行标准，炒房者就很难贷到较高的款额，就是贷给了他，他也要支付大得多的利息。
在实际操作上，许多人都可以想方设法，甚至会做到零首付，就是用零成本杠杆来撬动房产。
在目前金融形势比较乱的情况下，当然，不良贷款和泡沫成分较多，银行很容易陷入次级贷款危机。
这就需要炒房者判断好房产走势，要让房产产生出好的现金流，提高收益。
如果这两点把握不好，房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘，房子卖不出去，高额利息还要不停地支付，无力偿还银行贷款，只有把房子甩给银行，如果大面积出现这种情况，也就是次贷危机了。”
“就像美国房地美房利美那样吗？”
“太对了！”
“我们国家会这样吗？”
“不敢说。
实际上，杠杆这种力量可以应用到商业的各个实体领域。
在商业上典型的‘合同定金方式’就是杠杆作用的典型例子。
人们在货物交易时，通过签订合同，预付定金获得一些货物未来的购买权，当所签订货物价格的市价有大的起伏时，获得收益或者承担损失。”
“这不跟期货一样。”
“对。
比如某年10月份签订下年2月钢铁交易合同，交易额是1亿元，定金是1000万元，到了下年2月，这份钢铁合同市值涨了20%，也就是说即使转让这份合同，也可以获得2000万元的回报。
这就是杠杆的正作用。
同样，如果下年钢铁价格跌了20%，不去履约这个合同，就将损失1000万元。”
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